Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale nella gestione della proprietà condominiale. Rappresentano il documento che stabilisce la quota di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio. La legge stabilisce che le spese condominiali siano ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, ma anche in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne. Il condominio deve munirsi di un regolamento, e di conseguenza di tabelle millesimali, solo se il numero dei condomini è superiore a dieci.
Le tabelle millesimali non sono tutte uguali: a seconda dell’uso e dell’origine se ne possono distinguere diversi tipi. Ci sono le tabelle millesimali contrattuali, che fissano criteri di ripartizione delle spese comuni diversi dai criteri stabiliti dalla legge, con deroga consentita ai sensi del comma 1 art. 1123 c.c., e che sono approvate all’unanimità da tutti i condomini. Le tabelle millesimali assembleari che non potrebbero contenere criteri di ripartizione derogatori della legge, ma potrebbero, se approvate all’unanimità dei condomini, possedere valenza contrattuale. Le tabelle legali (o regolamentari) predisposte secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile; le tabelle convenzionali (o derogatorie), predisposte secondo criteri differenti dal codice accettati o approvati da tutti i condomini. E infine le tabelle millesimali giudiziali, con cui si indicano quelle disposte dall’autorità giudiziaria; ad esempio, nel caso di condominio sprovvisto di ripartizioni millesimali, o negli altri casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., ogni condomino può chiedere al giudice competente di formare, rettificare o modificare le tabelle.
Chi redige le tabelle millesimali? La legge non impone alcun vincolo sul personale abilitato alla redazione delle tabelle millesimali. Ma è evidente che per la redazione delle tabelle millesimali servano competenze tecniche specifiche, poiché deve essere eseguita seguendo criteri precisi e oggettivi, basati su calcoli accurati delle superfici e sulla valutazione dell’edificio. Per questo è buona prassi affidarsi a professionisti qualificati, quali geometri, ingegneri e architetti, che possiedono le conoscenze tecniche necessarie per effettuare le valutazioni e i calcoli richiesti. Una volta incaricati, questi professionisti effettuano un’accurata ispezione dell’immobile, misurano le superfici e valutano le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare e delle parti comuni. In base ai dati raccolti elaborano le tabelle millesimali, rispettando i criteri di proporzionalità ed equità previsti dalla normativa vigente.
Quando è necessario modificare le tabelle millesimali? Generalmente nel caso di ristrutturazioni significative dell’edificio che ne alterino la distribuzione interna o l’uso delle parti comuni. Anche in questo caso, la modifica deve essere affidata a un professionista qualificato, che verifica la necessità di aggiornare le tabelle in base ai nuovi dati e alle nuove condizioni dell’immobile. Da precisare che qualsiasi modifica alle tabelle millesimali deve essere approvata dall’assemblea condominiale, con le modalità previste dalla legge. Così facendo ogni cambiamento risulta una decisione collettiva, presa nel rispetto dei diritti di tutti i condomini. I cambiamenti di millesimi possono essere approvati in assemblea con una semplice maggioranza soltanto nei casi in cui la modifica derivi dalla correzione di errori e sia solo una ratifica oppure quando, a seguito di lavori, si sia alterato più di un quinto del valore dell’immobile anche di un solo condomino. In tutti gli altri casi, le variazioni devono essere approvate dall’assemblea all’unanimità.
Chi paga le spese per la revisione delle tabelle millesimali? Se si tratta di una rettifica delle tabelle, che di solito avviene quando le tabelle risultano errate, la spesa va ripartita su tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi (quelli però risultanti dalla nuova tabella, quella corretta). Se invece si effettua una revisione delle tabelle, cioè quando vanno aggiornate a seguito della modifica di uno o più appartamenti, il costo della modifica ricade sul condomino titolare dell’appartamento che ha determinato, con i lavori, la necessità della suddetta revisione.
La redazione e la modifica delle tabelle millesimali richiedono competenze tecniche specialistiche e devono essere affidate a professionisti abilitati nel campo dell’architettura o dell’ingegneria. In questo modo viene garantita l’accuratezza e la correttezza dei calcoli, ma soprattutto la trasparenza e l’equità nella gestione delle spese condominiali, che sono indubbiamente elementi essenziali per una convivenza armoniosa all’interno della comunità condominiale.
