Il frazionamento e la fusione di unità immobiliari sono frequenti processi di modifica di un immobile. Sono pratiche da istruire per la divisione o l’unione di immobili e spesso vengono fatte in caso di successioni o di acquisizioni di grandi immobili che poi devono essere divisi. Possono offrire opportunità di ottimizzazione degli spazi e di valorizzazione degli immobili. Il frazionamento è un’operazione più complessa rispetto alla fusione poiché per dividere un immobile in più parti è necessario rispettare tutte le limitazioni urbanistiche e le norme imposte dal PRG (Piano Regolatore Generale del Comune).
FRAZIONAMENTO DI UN TERRENO O DI UN IMMOBILE
Il frazionamento di unità immobiliari è il processo tramite il quale un’unità immobiliare viene divisa in parti più piccole, creando così più unità indipendenti all’interno dello stesso edificio o terreno. Questo processo può essere eseguito per vari motivi, come la vendita di singole unità a diversi acquirenti, la creazione di appartamenti separati in un edificio multi-unità o la suddivisione di un grande terreno in più lotti. Il frazionamento delle unità immobiliari può implicare procedure burocratiche e regolamentari specifiche a seconda della giurisdizione in cui avviene. Ad esempio, potrebbero essere necessari permessi edilizi o approvazioni da parte delle autorità locali. Inoltre, potrebbero esserci regole riguardanti la suddivisione delle utility, come l’acqua, l’elettricità e il riscaldamento, per assicurare che ogni nuova unità abbia accesso ai servizi necessari. Senza dimenticare che va sempre considerato il regolamento condominiale laddove le unità abitative interessate dall’intervento siano ubicate in un condominio.
Quando si parla di frazionamento di unità immobiliari bisogna fare distinzione tra:
–frazionamento catastale: prevede la registrazione presso gli uffici del Catasto della suddivisione di un’unità immobiliare in parti indipendenti. Si assegna un nuovo subalterno sulla mappa catastale per ciascuna nuova entità;
–frazionamento urbanistico: riguarda gli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell’immobile, modificando la pianta originaria depositata in Comune.
Il frazionamento può essere di tre tipologie:
frazionamento di un terreno;
frazionamento di un intero immobile;
frazionamento di un singolo appartamento.
La prima operazione che deve fare il tecnico incaricato di un frazionamento immobiliare, che può essere un geometra, un architetto, o un ingegnere, consiste nel rilevare lo stato di fatto, analizzare la situazione catastale ed urbanistica del bene, informare l’ufficio tecnico comunale ed infine presentare il frazionamento catastale affinché venga aggiornato il subalterno catastale e sia effettiva la divisione catastale dell’immobile. L’approvazione richiede generalmente un massimo di tre giorni ma i tempi potrebbero dilatarsi a causa dell’avvio della pratica stessa. Questo processo coinvolge la consulenza da parte del geometra o dell’architetto, seguita dall’intervento del tecnico designato dal Comune, obbligato a effettuare il sopralluogo entro 72 ore dalla richiesta. Tuttavia, l’allungamento dei tempi è dovuto agli appuntamenti con il notaio e gli uffici comunali, con tempi di attesa che possono variare da una a quattro settimane.
FUSIONE UNITÀ IMMOBILIARI
Al contrario del frazionamento immobiliare, la fusione unità immobiliari prevede l’accorpamento delle unità immobiliari sotto una sola particella. Anche in questo caso è necessario che il tecnico abilitato, dopo aver effettuato il rilievo dei beni, attivi tutto l’iter necessario al fine di ottenere il titolo abilitativo da parte del comune ed infine presenti la pratica anche presso il catasto. L’accorpamento immobiliare può avvenire per diverse ragioni, come la volontà di ampliare uno spazio abitativo o commerciale, di ottimizzare l’utilizzo dello spazio disponibile o di semplificare la gestione e la manutenzione degli immobili. Ma l’ampliamento di un’unità è ammesso solo se ad accorparsi sono due appartamenti contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro. Occorre poi che le unità siano intestate a uno stesso proprietario. Solitamente, l’accorpamento immobiliare comporta la modifica della struttura degli edifici coinvolti, ad esempio rimuovendo pareti divisorie o creando aperture per unire gli spazi. Può essere necessario anche ottenere le autorizzazioni e i permessi necessari dalle autorità competenti prima di procedere con l’accorpamento.
LA NORMATIVA VIGENTE
Prima dell’approvazione del decreto Sblocca Italia (DL 12 settembre 2014, n. 13, convertito in legge con la Legge 11 novembre 2014, n. 164), le procedure di frazionamento e accorpamento immobiliare erano classificate come opere di edilizia pesante e per questo era richiesto il permesso di costruire per poterle eseguire. Con l’entrata in vigore della nuova normativa si è stabilito che la divisione o la fusione di una o più unità immobiliari sono da considerarsi come manutenzione straordinaria. Ciò comporta che non è più necessario il permesso di costruire ma è sufficiente una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, anche nota come CILA. Redatta da un tecnico abilitato (architetto o geometra), deve essere presentata al Comune nel quale è ubicato l’immobile. Qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile deve essere poi prontamente comunicata al Catasto. Questo tipo di intervento è regolato dal Comune, quindi si consiglia di rivolgersi all’ufficio preposto per ricevere tutte le informazioni necessarie per poter procedere a norma di legge. Se, invece, l’intervento di aumento o riduzione delle unità immobiliari interessa le strutture, è richiesta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
