Se siete proprietari di un lotto di terreno, ne avete ricevuto uno in eredità, o vorreste comprarlo in quella zona che vi piacerebbe per costruire la vostra casa da zero, è importante che vi informiate prima di tutto, se si tratta di un terreno agricolo, oppure edificabile, consultando il Piano Regolatore Generale (PRG), che è un documento pubblico a cui tutti i cittadini hanno diritto di accedere per avere informazioni urbanistiche e conoscere le norme e le disposizioni che regolano l’uso del suolo in una determinata area.
E’ possibile infatti, accedere a questo documento attraverso il sito web del Comune di cui fa parte il terreno, oppure chiederne la consultazione presso l’Ufficio Tecnico o di Urbanistica del Comune; ma si può conoscere l’eventuale edificabilità del suolo di nostro interesse anche rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate, o attraverso una visura catastale da richiedere all’Ufficio Catasto.
Il Piano Regolatore Generale non solo specifica la natura dei vari appezzamenti di terreno, ma ne indica vincoli e limiti, e soprattutto, permette di sapere su quanta parte di quel determinato terreno si possa costruire: i metri cubi e i metri quadri massimi edificabili e la superficie di base massima che si può occupare per costruire, attraverso il cosiddetto Indice di Fabbricabilità.
E questo vale sia per un terreno edificabile, che agricolo.
Sebbene infatti, per definizione, un terreno agricolo dovrebbe essere utilizzato esclusivamente per la coltivazione, o l’allevamento, in realtà potrebbe essere in parte anche edificato, ma rispettando l’ Indice di Fabbricabilità che è ovviamente molto basso e parte da appena 0,05 metri cubi per metro quadro di superficie, rispetto a quello di un terreno edificabile che ha invece, un indice che va da 0,8 a 3 e quindi, decisamente più elevato.
Quindi se il lotto di terreno di cui disponete, o intendete acquistare risulta essere agricolo e l’Indice di Fabbricabilità non è sufficiente per costruire la vostra casa, si può provare a chiederne la trasformazione da agricolo a edificabile.
La richiesta va fatta presentando un’istanza di variazione della destinazione urbanistica di quel particolare appezzamento di terreno all’Ufficio Tecnico del Comune d competenza.
Se l’esito della richiesta è positivo, saranno apportate le modifiche nel PRG e si potrà esercitare il diritto edificatorio, secondo il nuovo calcolo dell‘Indice di Fabbricabilità.
La trasformazione da terreno agricolo ad edificabile non è però automatica, né sempre fattibile, e spesso richiede tempi molto lunghi, poiché nella valutazione della richiesta vanno considerati diversi fattori legati soprattutto alla tipologia e composizione del terreno e oltre al PRG, potrebbero esserci ulteriori normative locali, regionali, eventuali vincoli paesaggistici che potrebbero impedire che l’istanza di variazione venga accolta.
Prima quindi, di presentare l’istanza di variazione della destinazione urbanistica, conviene, rivolgersi a professionisti come geologi, ingegneri, architetti o geometri, e far effettuare una perizia approfondita del terreno, al fine di capire se ci siano le condizioni per ottenere la trasformazione del terreno da agricolo ad edificabile e di conseguenza, anche l’autorizzazione a costruire la vostra nuova casa.
