Significativa riforma del panorama delle normative edilizie italiane con il Decreto Salva Casa 2024 approvato dal Consiglio dei Ministri il 24 maggio. L’obiettivo principale del Decreto è di permettere la Sanatoria delle cosiddette “piccole difformità edilizie” tramite il pagamento di un’ammenda pecuniaria. Questo permette di regolarizzare elementi come tramezzi, soppalchi interni e finestre, superando il rigido concetto della Doppia Conformità previsto dall’Art. 36 del Testo Unico Edilizia, che rimane invece in vigore per gli abusi edilizi più gravi. Le piccole difformità edilizie spesso rappresentano un ostacolo per i proprietari immobiliari, che si trovano a dover affrontare lunghe e complesse procedure burocratiche per regolarizzare situazioni minori. Il nuovo decreto punta a risolvere queste problematiche in modo più rapido ed efficace, semplificando le pratiche e riducendo i tempi di attesa per la regolarizzazione. Attenzione: non si tratta di un condono perché il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità. Interventi sulle minori difformità quali: edilizia libera, tolleranze costruttive, tolleranze esecutive, parziali difformità.

Con il Decreto Salva Casa 2024 sono ora considerate in edilizia libera:

-le vetrate panoramiche amovibili (VePa) anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio;

-le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia composta da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili.

Potranno essere installate senza necessità di autorizzazione comunale o comunicazione di inizio attività, anche per porticati interni all’edificio. Pure le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende a pergola, potranno essere installate senza permessi, purché non creino spazi chiusi in modo stabile.

Per tolleranza esecutiva si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne. Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 sono incluse tra le tolleranze esecutive:

– il minor dimensionamento dell’edificio;

– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

– le irregolarità esecutive di muri esterni e interni;

– la difforme ubicazione delle aperture interne;

– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;

– gli errori progettuali corretti in cantiere;

– gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio scorso sono stati stabiliti nuovi limiti di tolleranza. Rimangono del 2% per superfici superiori a 500 metri quadri, ma aumentano al 3% per superfici tra 300 e 500 metri quadri, al 4% per superfici tra 100 e 300 metri quadri, e al 5% per superfici sotto i 100 metri quadri. Le tolleranze possono essere asseverate da un tecnico abilitato.

Col Decreto Salva casa viene semplificato il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali. Si semplifica anche la pratica per l’accertamento di conformità: in passato, l’accertamento di conformità richiedeva la “doppia conformità”, cioè la conformità alla normativa edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell’istanza. Con il Decreto Salva Casa la doppia conformità sarà richiesta solo nei casi più gravi.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa 2024: le altre novità

Il Decreto Salva Casa introduce diverse misure innovative. Tra le principali la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili e la facilitazione nel fornire la dimostrazione dello stato legittimo degli stessi: per farlo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche se in sanatoria. Le parziali difformità sanate contribuiranno così a dimostrare lo stato legittimo di un immobile. In più, aumenta le tolleranze costruttive ammissibili in edilizia, che ora possono arrivare fino al 5%, con un rapporto inversamente proporzionale alla S.U.: minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito in percentuale. Questa modifica è volta a snellire le pratiche edilizie e a ridurre le difficoltà burocratiche per i cittadini e le imprese. Le nuove disposizioni del Decreto mirano a favorire l’emersione di situazioni irregolari che, pur non costituendo gravi violazioni urbanistiche, rappresentano comunque un problema dal punto di vista amministrativo e legale. Ad esempio, la presenza di tramezzi o soppalchi realizzati senza le necessarie autorizzazioni può creare difficoltà in caso di compravendita dell’immobile o di richiesta di mutui e/o finanziamenti. La possibilità di regolarizzare queste difformità tramite una semplice ammenda rende il processo più accessibile e meno oneroso per i proprietari. Il Decreto introduce anche il concetto di silenzio-assenso: se l’amministrazione comunale, probabilmente sovraccarica di richieste, non risponde entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata. I tempi variano:

-45 giorni per il permesso in sanatoria

-30 giorni per la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia)

-180 giorni per immobili soggetti a vincolo paesaggistico.