Sono diversi i motivi per cui si decide di cedere la proprietà di un immobile mentre si è ancora in vita.
Non di rado, genitori ormai anziani trasferiscono la proprietà della casa ad uno o più figli (magari mantenendone l’usufrutto). In questo caso, il trasferimento dell’immobile a titolo gratuito fatto a favore di uno degli eredi legittimi, viene considerato come anticipo della quota di successione.
Ma si può donare un immobile anche ad una persona con la quale non esistono vincoli di parentela per motivi di gratitudine e riconoscenza; oppure ad un’associazione, un’organizzazione no profit, un ente senza scopo di lucro come atto di generosità.
In tutti questi casi, è possibile trasferire la proprietà di qualsiasi tipo di immobile ( abitazione privata, locale commerciale, terreno, ecc. ) “per spirito di liberalità” (cioè senza essere obbligati) e in forma gratuita per chi riceve, attraverso un atto pubblico redatto da un notaio.
Affinché la donazione sia valida, è necessario che il donante sia maggiorenne, non interdetto e in “piena capacità di disporre dei propri beni” ( art. 774 c.c. e seguenti) sui quali non devono risultare vincoli di alcuna natura, nè abusi edilizi che potrebbero compromettere il trasferimento della proprietà. (artt. 769 c.c. e seguenti).
Inoltre, per essere effettiva, la donazione deve essere accettata dal beneficiario (donatario), che invece può anche essere minorenne, inabile, neonato, o solo concepito.
L’accettazione va formalizzata con la sottoscrizione dell’atto da parte del donante e del donatario contestualmente alla proposta davanti ad un notaio e di almeno due testimoni, oppure espressa in un secondo momento, ma sempre con atto pubblico.
Nel caso in cui il donatario sia minorenne, inabile, neonato, o solo concepito, la proposta viene accettata dai genitori o da chi ne fa le veci.
Una volta formalizzato l’accordo, l’atto viene registrato rendendo la donazione ufficiale e legittima, consentendo al donatario di prendere possesso dell’immobile o eventualmente, di venderlo.
Non sempre però, è possibile soprattutto, vendere l’immobile ricevuto in donazione se chi lo riceve non è un familiare: la legge prevede infatti, tutele a favore dei legittimi eredi, che in seguito alla morte del donante, possono agire contro il beneficiario della donazione con un’azione di riduzione, per ottenere la parte di patrimonio che spetterebbe loro per diritto di successione.
Come nel caso della successione ereditaria, anche il trasferimento di una proprietà immobiliare per donazione richiede il pagamento di tasse ed imposte da parte di chi riceve l’immobile e che vanno versate direttamente al notaio, insieme al suo onorario:
- imposta di donazione, calcolata come aliquota applicata al valore dell’immobile;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale;
- imposta di registro fissa;
- imposta di bollo fissa.
In alcuni casi, nonostante la donazione sia stata conclusa secondo le disposizioni di legge, potrebbe non essere valida per vizi di forma, o essere annullata per esempio, se il donatario abbia dimostrato ingratitudine, o ingiuria grave verso il donante; oppure abbia arrecato dolosamente grave pregiudizio al suo patrimonio, o anche, in casi più gravi, si sia reso colpevole di omicidio/tentato omicidio del donante.
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