La donazione di immobile è un atto tramite il quale il proprietario di un immobile (una casa, un terreno o un appartamento) trasferisce gratuitamente la proprietà dell’immobile ad un’altra persona, il donatario, senza ricevere alcun compenso in cambio.
L’atto di donazione di un immobile deve contenere alcuni elementi, tra cui la descrizione dettagliata dell’immobile donato, l’indicazione delle parti contraenti (donatore e donatario), la quantificazione del valore dell’immobile e l’eventuale previsione di oneri a carico del donatario.
Generalmente la donazione di immobili viene effettuata soprattutto nei rapporti familiari. E le donazioni tra familiari sono normalmente esenti dalla relativa imposta, avendo una franchigia molto elevata. Inoltre, “il donante che regala un bene immobile non è responsabile dei vizi del bene”. In pratica chi dona un immobile ha responsabilità molto minori rispetto ad un contratto di compravendita. Ma deve ovviamente sostenere i costi dell’atto notarile. Chi dona un immobile può decidere se donare il diritto di proprietà sul bene o altri diritti reali come il diritto di superficie o l’usufrutto.
LE NOVITÀ DEL 2025
A partire dal 1° gennaio 2025 entreranno in vigore nuove semplificazioni riguardanti le imposte di successione, di registro e di donazione. Il D. Lgs. 139 del 18 settembre 2024, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 231 il 2 ottobre, introduce una serie di modifiche per razionalizzare tali imposte. Nel caso delle donazioni, la base imponibile verrà calcolata sul valore netto dell’asse ereditario, anziché sul valore globale netto. Le aliquote e franchigie previste per le successioni e donazioni sono state uniformate e aggiornate in coerenza con la legislazione vigente.
Chi può donare un immobile? Chiunque può sottoscrivere una donazione, esclusi coloro che “non hanno la piena capacità di disporre dei propri beni”. Inoltre, la donazione fatta da “persona incapace di intendere o di volere” al momento della sottoscrizione del contratto può essere annullata su istanza del donante, dei suoi eredi o aventi causa. Il minore e l’inabilitato possono donare ma “solo in sede di convenzioni matrimoniali”. Pure le persone giuridiche possono effettuare una donazione, purché tale possibilità sia riconosciuta nel loro statuto o nell’atto costitutivo.
Ma, attenzione, la donazione può essere revocata, ad esempio per ingratitudine. Più precisamente quando: il donatario ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità. Oppure quando il donatario ha commesso, in danno del donante o dei familiari sopraindicati, un fatto al quale la legge dichiari applicabili le disposizioni sull’omicidio. O ancora quando il donatario ha denunciato il donante per reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni ed è stata dichiarata calunniosa, ovvero ha testimoniato contro le persone medesime imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata, nei confronti di lui, falsa in giudizio penale. E ancora: se si è reso colpevole di ingiuria grave verso il donante; se ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante; se ha rifiutato indebitamente gli alimenti.
IL RUOLO DEI TESTIMONI E DEL NOTAIO
Elemento essenziale della donazione è la forma: deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni. La necessità dell’atto pubblico giustifica l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.
La donazione di immobile deve essere formalizzata davanti ad un notaio, che svolge quindi un ruolo chiave nel processo di donazione immobiliare. La sua consulenza è necessaria data la complessità delle questioni che possono derivare da una donazione. Il notaio è in grado di proporre soluzioni giuridiche per prevenire futuri conflitti familiari dolorosi e problemi significativi di commerciabilità dei beni donati. Il notaio svolge sostanzialmente un ruolo fondamentale per pianificare con serenità e consapevolezza le future disposizioni familiari. Questo professionista è responsabile della redazione dell’atto di donazione immobile, che certifica ufficialmente il trasferimento di proprietà. Questo atto rappresenta un documento legale decisivo, che deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e il Catasto.
