La valutazione di un immobile è necessaria sia per chi intende vendere che per chi desidera affittare una casa. In altri casi, invece, la stima del valore di un’abitazione può essere effettuata per fini fiscali o commerciali. Questa valutazione non ammette superficialità e approssimazione: richiede un’analisi approfondita di diversi parametri come il valore catastale e il valore di mercato, che contribuiscono a determinare qual è il valore totale dell’immobile. Sono tanti i fattori che possono incidere nella determinazione del prezzo e per questo valutare correttamente un immobile è decisamente un lavoro da professionisti. Servono esattezza, professionalità ed estrema precisione.
A cosa serve la valutazione di un immobile
Molto spesso si pensa che il valore di un immobile sia semplicemente connesso al costo della casa al momento del rogito ma non è così: in una valutazione immobiliare entrano in gioco vari parametri. L’iter di valutazione dell’immobile per stabilire un prezzo tiene conto di moltissimi fattori, perciò la valutazione deve essere fatta in modo accurato ed obiettivo, in modo da soddisfare sia il venditore che l’acquirente. Tale valutazione è utile a determinare il valore monetario in un dato momento. Questo calcolo può essere necessario per diverse ragioni e situazioni:
- Compravendita: la valutazione aiuta a stabilire un prezzo equo per la compravendita dell’immobile
- Ristrutturazioni: la valutazione determina se l’investimento in modifiche o miglioramenti è giustificato dal valore aggiunto alla proprietà
- Ipoteca: spesso le banche richiedono una valutazione immobiliare, che vale come garanzia, prima di concedere un mutuo o un prestito ipotecario
- Successioni e donazioni: in questo caso la valutazione è necessaria per calcolare le tasse o i diritti da applicare sulla proprietà
- Assicurazione: una valutazione accurata è fondamentale per garantire che l’immobile sia adeguatamente assicurato
- Investimenti immobiliari: la valutazione serve per calcolare il potenziale rendimento di investimento
- Contabilità e dichiarazione fiscale: la valutazione può essere determinante nelle dichiarazioni fiscali e nei bilanci aziendali influenzandone la contabilità.
La differenza tra il valore catastale e il valore di mercato
Il valore catastale e il valore di mercato vengono utilizzati in ambito immobiliare per individuare il valore di un immobile ma presentano caratteristiche differenti. Il valore catastale è un parametro fiscale utilizzato per calcolare le imposte immobiliari, mentre il valore di mercato è il prezzo corrente dell’immobile sul mercato aperto.
Più specificatamente, il valore catastale – detto anche valore fiscale – viene calcolato sulla base della “rendita catastale” dell’immobile ed è utilizzato per calcolare le imposte dovute allo stato durante l’acquisto dell’immobile; queste imposte variano in base alla destinazione d’uso se l’immobile è considerato “prima casa” o “seconda casa”. Il valore catastale è calcolato dall’amministrazione fiscale utilizzando criteri standardizzati. Il calcolo del valore catastale dell’immobile, se acquistato come prima casa, avviene moltiplicando la rendita catastale per 115,50. Ad esempio, se la rendita catastale è di 355,06 €, il valore fiscale sarà di 41.009,00 €. Se l’immobile viene acquistato come seconda casa, si segue la medesima procedura, ma moltiplicando la rendita catastale per 126,00. Sui valori ottenuti, viene calcolata l’imposta di registro per l’acquisto dell’immobile, che ammonta al 2% del valore catastale se acquistato come prima casa e al 9% come seconda casa.
Il valore di mercato di una casa rappresenta invece l’ammontare stimato per cui una proprietà dovrebbe essere venduta o acquistata. Si tratta di una stima del più probabile prezzo di vendita in un dato momento storico e varia in base alla domanda e all’offerta presenti sul mercato. La stima del valore di mercato viene effettuata da esperti del settore immobiliare, come agenti immobiliari e periti, i quali considerano diversi criteri: dimensioni e caratteristiche dell’immobile, lo stato (se è nuova o da ristrutturare), la posizione, l’andamento e i trend del mercato.
La formula per valutare un immobile
Il valore di un immobile può essere calcolato utilizzando la formula:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
La superficie commerciale include la superficie calpestabile e gli spazi esterni come balconi, giardini e terrazze. La quotazione al metro quadro è ottenuta da fonti affidabili come l’Agenzia delle Entrate (OMI), mentre i coefficienti di merito riflettono i pregi e i difetti dell’immobile (come la presenza di spazi esterni, la luminosità e l’esposizione).
Che cos’è la superficie commerciale? La superficie calpestabile, i muri perimetrali e una percentuale di balconi, giardini e terrazze di un immobile. Questo numero è espresso in metri quadri e ad esso vengono aggiunti i muri perimetrali, cioè quelli che si trovano attorno alla casa. Nella maggior parte dei casi, il calcolo non viene effettuato in modo preciso ma orientativo, aggiungendo alla superficie calpestabile un ulteriore 5%. Vengono infine aggiunti anche i balconi, i giardini e le terrazze, per il 30% della loro superficie totale.
Che cos’è la quotazione al metro quadro? È il valore monetario di un metro quadro di immobile ed è espressa in euro. Questo valore può variare a seconda della posizione geografica, in base al quartiere o alla città. Si può trovare questa informazione consultando la banca dati (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
I coefficienti di merito sono quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile. Tra quelli che determinano il valore di un immobile vi sono: l’esposizione, la vista, la luminosità, la vicinanza o la lontananza da fonti di rumore o disturbo. Ma ci sono anche i coefficienti di merito interni, legati alla disposizione dei locali, alla classe energetica, all’anno di costruzione e allo stato dello stesso immobile. Inoltre questi parametri possono cambiare a seconda che si tratti di immobili pubblici o privati.
