Se avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni e vorreste comprarla, sappiate che una proposta d’acquisto per quanto seria e convinta (anche se per iscritto), così come la sua eventuale accettazione da parte del venditore, non è sufficiente per chiudere una trattativa di compravendita immobiliare, ma deve essere formalizzata per mezzo di un documento che abbia valore legale: il compromesso.

Il compromesso, conosciuto anche come contratto preliminare di compravendita, è un documento ufficiale col quale venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare  il rogito, atto col quale si ufficializza e si ottiene il definitivo trasferimento di una proprietà immobiliare.

Il passaggio preliminare col compromesso è dunque molto importante ai fini della serietà delle intenzioni sia del venditore, che del compratore, in quanto contiene dati, termini, condizioni e obblighi concordati a fine trattativa, non solo necessari ai fini della conclusiva stipula del rogito, ma anche giuridicamente vincolanti per entrambi le parti.

Per essere legalmente valido e vincolante, il compromesso deve essere redatto a norma di legge e deve perciò, contenere i seguenti dati:

• le informazioni anagrafiche delle parti coinvolte nella compravendita;
• la descrizione dettagliata della proprietà di interesse, informazioni urbanistiche ed eventualmente condominiali;
• allegati: visura catastale, planimetrie e APE;
• il prezzo di vendita, l’importo dell’acconto versato sull’intero prezzo di vendita, la modalità di pagamento;
• le date indicative relative alla stipula del rogito e quindi dell’effettivo trasferimento di proprietà dell’immobile;
• eventuali altri accordi riguardo all’immobile (come per esempio, l’inclusione del mobilio esistente nel prezzo di vendita);
• eventuali clausole che consentono alle parti di rescindere l’accordo in determinate circostanze, come la mancanza di ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente.

Il compromesso può essere stipulato presso un notaio, se l’accordo avviene tra due privati senza la mediazione di un agente immobiliare, oppure da quest’ultimo se ha seguito la trattativa di compravendita; entrambi hanno comunque, l’obbligo di registrare l’atto preliminare entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione comporta il pagamento, di solito a carico dell’acquirente, di:

• € 200 di imposta di registro, indipendentemente del prezzo di compravendita, che sarà eventualmente detratta da quella dovuta per la registrazione del rogito;
• € 16 di bollo ogni 4 facciate del documento;
• 0,3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Anche se la pubblicazione del preliminare di compravendita non ufficializza la compravendita e non permette il trasferimento effettivo della proprietà,  obbliga e tutela comunque le parti coinvolte, poiché permette di utilizzare il documento registrato come strumento/prova per intraprendere eventuali azioni legali nei confronti della parte che non dovesse rispettare l’accordo sottoscritto, come nel caso in cui il venditore tentasse altre trattative di vendita abusive dell’immobile, nonostante l’impegno sottoscritto; oppure l’acquirente decida di non procedere più all’acquisto per circostanze non previste nel compromesso.