Qualsiasi tipo di immobile, che sia un’abitazione, un negozio, un ufficio, o un magazzino… è inserito in una delle categorie urbanistiche previste dal Piano Regolatore Comunale, che pianifica e regola l’attività edificatoria all’interno del proprio territorio.
La categoria urbanistica di un immobile, o di un’ unità immobiliare ne specifica la funzione e le attività in esso consentite e quindi, la sua destinazione d’uso.
Le categorie urbanistiche di immobili per le quali e possibile chiedere il cambio destinazione d’uso sono:
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a) residenziale ( abitazioni private, affittacamere…)
a-bis) turistico-ricettiva ( alberghi, campeggi, residence…)
b)servizi ( banche, studi professionali, uffici…)
c)commerciale ( negozi piccoli e all’ingrosso, ristoranti e bar…)
d) rurale ( aziende agricole, zootecniche…)
- e) deposito ( magazzini, deposito merci in generale)
f)industriale (imprese edili, industrie, laboratori di riparazione…)
L’iter burocratico e le procedure da attuare per ottenere il titolo urbanistico relativo al cambio di destinazione d’uso, dipendono dalla nuova funzione dell’immobile, dall’eventuale necessità di effettuare opere edili interne e/o esterne, e soprattutto, se siano consentite dal Piano Regolatore locale.
Se si vuole trasformare per esempio, un’abitazione privata in affittacamere, la categoria urbanistica (residenziale) non cambia.
Pur cambiando la finalità di utilizzo dell’immobile, ma non essendo necessario effettuare ristrutturazioni o opere edili rilevanti ai fini urbanistici, è sufficiente fare richiesta di cambio destinazione d’uso senza opere, presentando la segnalazione certificata di inizio attività ( SCIA) allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune.
La trasformazione da abitazione privata in un residence implica invece, il passaggio di categoria urbanistica da residenziale a turistico-ricettiva.
In questo caso, il cambio di destinazione d’uso, essendo rilevante, perché comporterebbe non solo particolari interventi edilizi, ma anche modifiche infrastrutturali a carico del Comune (come fognature, strade, parcheggi…), con conseguente variazione del piano urbanistico, richiederebbe prima di tutto, una previa verifica urbanistica per capire se sia possibile trasformare la destinazione originaria dell’immobile col conseguente passaggio di categoria urbanistica.
Il Comune può rilasciare il necessario permesso di costruire e approvare quindi, anche tutti i lavori necessari per le modifiche strutturali e adeguamenti dell’immobile in conformità alle normative edilizie vigenti, solo se l’immobile in questione rispetta i requisisti previsti dal Piano Regolatore e cioè se:
- non sono presenti limiti impiantistici come quelli connessi alla realizzazione di scarichi, fognature, impianti elettrici;
- vengono rispettate le dimensioni previste per il tipo d’uso a cui sarebbe destinato l’immobile;
- non esistono vincoli urbanistici o paesaggistici che limitano o regolamentano il cambio di destinazione d’uso degli immobili in quella particolare area del territorio.
Una volta ottenuto il premesso ed effettuati tutti i lavori necessari, bisogna presentare insieme agli altri documenti/certificazioni, anche e obbligatoriamente, la Segnalazione Certificata di Agibilità, con la quale si garantiscono le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico dell’immobile.
Il titolo edilizio ottenuto dal Comune, coi dati relativi alla nuova categoria urbanistica dell’immobile, va poi comunicato al Catasto, che andrà ad aggiornare la categoria catastale (che non corrisponde necessariamente a quella urbanistica), e all’Agenzia delle Entrate, ai fini fiscali.
Il cambio destinazione d’uso di qualsiasi immobile, indipendentemente che sia con o senza opere è lungo e complesso; pertanto sia le pratiche urbanistiche che quelle catastali non possono essere realizzate autonomamente, ma richiedono sempre l’intervento di uno o più professionisti abilitati.
