In un condomìnio composto fino ad un massimo di otto unità immobiliari i proprietari possono organizzarsi e gestire autonomamente gli affari condominiali.

Se esiste un rapporto di fiducia reciproca e sono in grado di collaborare efficacemente, i condòmini possono infatti, riunirsi e raggiungere accordi su come gestire le cose in comune senza affidarsi ad un intermediario esterno; oppure possono nominare informalmente un condòmino con competenze specifiche e disponibilità di tempo, che se ne occupi.

Tuttavia, è importante tener presente che, anche in assenza di un amministratore esterno, i condòmini devono rispettare le normative legali e regolamentari in vigore per la gestione condominiale, assicurandosi di adempiere agli obblighi fiscali e amministrativi previsti dalla legge.

Se invece un condomìnio è composto da almeno nove unità abitative, affinché sia garantita la corretta gestione degli immobili condominiali nel rispetto delle normative vigenti, la Legge 220/2012  prevede che sia obbligatoria la nomina di un amministratore condominiale scelto dall’assemblea condominiale o, nel caso in cui la stessa non provveda, dall’autorità giudiziaria in seguito a ricorso di uno o più condòmini.

Il ruolo dell’amministratore condominiale è regolamentato dal Codice Civile e dalla legge 202/2012 e, vista la complessità della gestione condominiale e considerate le responsabilità  ad essa legate, per le quali non bastano capacità comunicative, organizzative e gestionali, è necessario che il professionista sia iscritto all’Albo Professionale solo dopo aver acquisito:

 

• competenze amministrative e contabili;
• competenze a fiscali;
• conoscenze approfondita delle leggi che regolano la gestione degli immobiliare;
• conoscenze dell’urbanistica e dei relativi regolamenti edilizi, sicurezza degli edifici, ecc.

Questa figura professionale è incaricata infatti, della gestione degli aspetti amministrativi, finanziari e organizzativi del condomìnio e agisce anche come suo rappresentante legale.

Le mansioni principali di un amministratore di condominio includono:

• Gestione finanziaria: riscossione delle quote condominiali, pagamento delle spese comuni e tenuta della contabilità del condomìnio;
• Organizzazione delle assemblee: convocazione e presidenza delle riunioni condominiali, durante le quali si discutono e si prendono decisioni su tutte le questioni relative alla gestione del condomìnio;
• Manutenzione e gestione ordinaria: coordinamento dei lavori di manutenzione ordinaria degli spazi comuni, supervisione delle prestazioni di fornitori esterni (imprese di pulizia, o di manutenzione) e gestione delle eventuali emergenze;
• Rappresentanza legale: agisce in nome e per conto del condomìnio in tutte le controversie e questioni legali con soggetti esterni o tra condòmini;
• Redazione del bilancio condominiale: preparazione e presentazione del bilancio annuale del condomìnio, che deve essere approvato dall’assemblea condominiale.

La sua carica deve confermata annualmente in assemblea da almeno un terzo dei proprietari, così come  può essere o revocata dalla stessa; oppure dall’autorità giudiziaria in seguito a ricorso anche

da parte di un singolo condòmino per gravi irregolarità nell’amministrazione, mancata diligenza, o gestione non trasparente delle cose comuni.

La sua revoca senza giusta causa va invece, risarcita in base al corrispettivo annuale ancora dovutogli.