In un contesto abitativo con più proprietari, l’assemblea condominiale può decidere in qualsiasi momento di istituire un fondo cassa a cui attingere per far fronte alle spese comuni ordinarie.
Le somme versate dai vari condòmini in base ai millesimi di proprietà, possono essere usate dall’amministratore per la gestione e la manutenzione periodica delle parti comuni, per le utenze e per le emergenze.
L’istituzione di questo fondo cassa, per quanto utile, non è obbligatorio.
Quando si tratta invece, di dover affrontare delle spese straordinarie e importanti opere di ristrutturazione, come l’isolamento termico, l’installazione di pannelli solari, o il rifacimento del tetto, per le quali sono richiesti finanziamenti aggiuntivi, è necessario che l’assemblea condominiale istituisca un Fondo Speciale Condominiale in cui depositare l’importo previsto per l’esecuzione dei lavori.
A differenza del fondo cassa, il Fondo Speciale va costituito solo nel momento in cui si approvano determinate opere straordinarie ed innovative su beni ed impianti comuni, e viene chiuso una volta che i lavori siano stati eseguiti e pagati.
Essendo vincolato esclusivamente ad una specifica destinazione, il Fondo Speciale deve
contenere solo l’importo corrispondente all’ammontare dei lavori straordinari già deliberati in assemblea condominiale: l’amministratore non può infatti, disporre neanche in parte, della somma accantonata nel Fondo Speciale in modo difforme allo scopo, come per esempio: emergenze, o attività future e non ancora deliberate.
Vista la particolarità del Fondo Speciale e per evitare che si verifichino possibili contestazioni legali sulla legittimità delle decisioni prese riguardo agli interventi straordinari, con l’art. 13 della Legge n. 220 del 2012 entrata in vigore dal 17 giugno 2013, è stata apportata una importante modifica al n.ro 4 dell’ articolo 1.135 del codice civile, in cui si regolamentano le decisioni delle assemblee condominiali relative alle opere straordinarie.
In particolare, si precisa che il Fondo Speciale Condominiale, una volta facoltativo, deve essere invece, obbligatoriamente istituito al momento dell’approvazione di delibere relative a lavori di manutenzione straordinaria e/o innovativa sulle parti comuni.
L’obbligatorietà diventa quindi, condizione essenziale per la validità delle delibere condominiali relative all’approvazione di opere di manutenzione straordinaria: senza il Fondo Speciale le delibere sarebbero nulle e ciò significa che non si potrebbe procedere all’esecuzione dei lavori, e nel caso fossero comunque eseguiti, né l’amministratore, né l’impresa potrebbero chiedere ai condòmini di effettuarne i pagamenti.
L’istituzione di un Fondo Speciale obbligatorio garantisce infatti, la disponibilità delle risorse finanziarie necessarie per la realizzazione di lavori straordinari: gli importi sono già stabiliti, ripartiti e versati dai singoli condòmini, anche in maniera graduale in funzione dello stato di avanzamento dei lavori e del tipo di accordo contrattuale stipulato con le imprese.
La decisione da parte del legislatore di rendere obbligatorio il Fondo Speciale in caso di opere di manutenzione straordinaria in un condominio ha lo scopo quindi, di tutelare sia tutti i condòmini, sia le imprese che effettueranno i lavori di ristrutturazione.
