Non è facile gestire le parti comuni di un condominio, a meno che non sia composto da poche unità abitative.
E anche in questo caso, non sempre si è d’accordo sulle spese da affrontare e decisioni da prendere.
Non a caso, l’art. 1129 del c.c. in riferimento alla riforma attuata con la legge 220/2012, prevede la nomina obbligatoria di un amministratore condominiale, qualora nel condominio risiedano più di otto condòmini.
Ciononostante l’inadempimento non comporta alcun tipo di sanzione e ogni condòmino ha facoltà di convocare un’assemblea condominiale senza la presenza di un professionista che ricopra il ruolo di amministratore di condominio.
Ma la quantità, la complessità delle questioni da affrontare e la disponibilità di tempo da dedicare alle varie attività di un condominio più o meno grande, rende comunque necessaria la figura di un amministratore condominiale, la cui carica va confermata, di solito, ogni anno con delibera dell’assemblea condominiale.
Le responsabilità e gli incarichi di un amministratore di condominio sono molteplici e le sue attività comprendono:
- convocazione e gestione delle assemblee ordinarie e straordinarie per discutere su questioni riguardanti parti comuni, prendere decisioni e ratificare bilanci;
- redazione del bilancio, gestione delle contabilità condominiale, dichiarazione dei redditi, riscossione delle quote dai condomini e pagamento delle spese relative alla manutenzione, pulizia, utenze e sicurezza del condominio;
- mediazione neutrale e imparziale in eventuali dispute tra condòmini al fine di evitare disaccordi e trovare una soluzione condivisa;
- gestione dei contratti con imprese di pulizia, elettricisti, giardinieri e altri professionisti, affinché i servizi erogati siano garantiti secondo le normative e le delibere delle assemblee;
- stipula e gestione delle polizze assicurative del condominio, compresi eventuali sinistri, rivestendo in certi casi anche il ruolo di rappresentante legale del condominio nei confronti di terzi o autorità locali;
- conservazione di tutta la documentazione relativa al condominio (verbali delle assemblee, documenti contabili, contratti…) che deve essere disponibile e visionabile da ogni singolo condominio e dalle autorità.
Considerati i diversi e necessari compiti da svolgere, l’amministratore condominiale risulta essere dunque, una figura chiave nella gestione di un condominio.
Per questo è importante che sia formato e qualificato, con competenze specifiche in materie tecniche, amministrative e di diritto condominiale, affinché possa svolgere la sua attività con diligenza e professionalità.
L’assemblea può comunque, decidere di controllare il suo operato, soprattutto con specifico riferimento agli aspetti contabili e fiscali, attraverso la figura di un “revisore contabile”.
Qualora risultassero gravi irregolarità e/o danni causati al condominio per negligenza, o colpa, l’assemblea condominiale potrebbe decidere di revocare il mandato all’amministratore di condominio e, in situazioni più gravi, ricorrere anche all’autorità giudiziaria.
In caso invece, di revoca anticipata senza giusta causa, l’amministratore di condominio ha diritto al risarcimento dell’eventuale danno subito e in base al corrispettivo annuale ancora dovutogli.
